前回からの変化
前回(2026-11-01、1週間前)との比較である。毎週日曜の週報のため、前回は1週間前になる。
変わったこと(変化・新規)
- 東証REIT指数は、前回示した10月30日の1,648.88から、11月6日に1,654.80へ5.92ポイント(0.4%)上がった。前回は1.3%の下落だったが、今回は小幅な上昇に転じた。ただし6日の1日では、前日終値1,693.06から38.26ポイント(2.26%)下げており、週の半ばまでの上昇(30日比で約2.7%高)を6日に大きく戻した形である(松井証券)。6日の下落理由は、今回の出典では確認できなかった
- 米30年固定の住宅ローン金利は、前回の7.24%から7.18%へ0.06ポイント下がり、15年固定も6.60%から6.57%へ0.03ポイント下がった。低下は3週連続になった(Freddie Mac)
- 前回は確認できなかった11月の国内金利の動向が分かった。変動金利は主要14行のうち4行が引き上げ、10行が据え置きだった(ダイヤモンド不動産研究所)
昨日と同じこと(継続)
- 米国の金利が高い状況は継続している。米30年固定は7.18%で、1年前の6.22%より0.96ポイント高い(Freddie Mac)
- 東証REIT指数が年初来高値の2,067.93(1月16日、前回レポートの値)より大きく低い構図は前回と同じである。6日の水準は高値から約20%低い(筆者の計算)
- 政策・制度、大型取引・話題の案件は、今週も確度の高い新規情報を確認できなかった
要因の連続性
- 継続要因: 日米の金利水準が高く、REITの分配金利回りの評価や借り手の負担に重しとなる構図は前回から続いている。三菱UFJ銀行が12月1日から変動金利の基準金利を見直す予定である点も前回同様(三菱UFJ銀行)
- 新規要因: 米住宅ローン金利の低下が3週連続になった点と、国内の複数行が11月に変動金利を引き上げた点が加わった。6日のREITの急な下げの要因は確認できていない
- 解消した要因: 前回「来週の注目」とした5日の米フレディマックの金利発表は通過した。三井不動産の決算、日銀議事要旨、米雇用統計は、結果を今回の出典では確認できなかった
1. 今週のサマリー
| 項目 | 値 | 前回比・前年比 |
|---|---|---|
| 東証REIT指数(11/6、15時30分時点) | 1,654.80 | 前回(10/30)1,648.88から5.92ポイント高(0.4%高) |
| 同指数の6日の値動き | 前日比38.26ポイント安 | 前日終値1,693.06から2.26%安 |
| 米住宅ローン金利(Freddie Mac、11/5発表) | 30年固定7.18%、15年固定6.57% | 前週は7.24%、6.60%。1年前の30年固定は6.22% |
| フラット35(買取型、11月) | 3.810% | 前月比の方向は出典内で記述が食い違う |
東証REIT指数は、6日の始値が1,675.75、高値が1,677.58、安値が1,648.65だった(松井証券)。同ページは取得時点の値を示すため、確定値と差が出る可能性がある。
2. 国内の住宅・不動産市場
今週、不動産経済研究所や国土交通省など主要統計の新しい公表は、今回確認できた範囲では見当たらなかった。
住宅ローン金利では、11月の変動金利は主要14行のうち4行が引き上げ、10行が据え置きだった。上位5行では1行が引き上げ、4行が据え置きで、首位の三菱UFJ銀行は1.195%と前月から変わらない。引き上げ幅が最も大きいのはSBI新生銀行の1.590%(0.250ポイント上昇)だった(ダイヤモンド不動産研究所)。10年固定は主要13行のうち7行が引き下げ、5行が引き上げで、方向はそろっていない。同じ記事によるとフラット35(買取型)は3.810%である。
三菱UFJ銀行は、12月1日から変動金利の基準金利を見直すと案内している。12月の基準金利は11月30日に発表される予定である(三菱UFJ銀行)。変動金利(半年ごとなどに見直される金利)は、日銀の利上げの影響を受けやすい。
金利が上がると、借り手の返済は重くなる一方、預金者には利息が増える。物件の売り手と買い手でも逆に効く点がある(一般的な見方)。
3. J-REIT・不動産株
東証REIT指数は6日に1,654.80だった。前日の5日は1,693.06で、6日だけで38.26ポイント(2.26%)下げた。前回示した30日の1,648.88と比べると、1週間では5.92ポイント(0.4%)高い(松井証券)。
REITの価格が下がると、保有者には含み損になる一方、新規に買う投資家には分配金利回り(1口あたりの年間分配金を投資口価格で割った値)が上がる側面がある。今週は公募増資、物件取得、合併など、確度の高い個別の発表は確認できなかった。三井不動産など主要不動産会社の決算は、今回の出典では内容を確認できなかった。
4. 海外の不動産市場
米国
フレディマックが11月5日に発表した週平均の30年固定住宅ローン金利は7.18%で、前週の7.24%から0.06ポイント下がった。15年固定は6.57%で、前週の6.60%から0.03ポイント下がった。1年前は30年固定が6.22%、15年固定が5.50%で、30年固定は0.96ポイント高い。同社は3週連続の低下と説明している(Freddie Mac)。
金利が下がると、新しく借りる人の月々の返済は軽くなるが、水準はなお高い。すでに低い固定金利で借りている所有者は住み替えを控えやすく、売り物件が出にくい面がある(一般的な見方)。今週公表された米国の住宅着工件数などの個別の統計は、信頼できる出典で確認できなかった。
中国
今週、国家統計局による70都市の住宅価格など、新しい公表は確認できなかった。
その他
欧州・アジアで、確度の高い大きな動きは確認できなかった。
5. 政策・制度
今週分について、住宅ローン減税・不動産関連の税制、建築規制での新たな確度の高い進展は確認できなかった。
6. 大型取引・話題の案件
大型の売買・開発案件に関する確度の高い新規情報は確認できなかった。
7. 来週の注目
- 米国: 12日(木)にフレディマックの週次の住宅ローン金利が出る見込み(木曜が通例)。低下が4週連続になるかが焦点である(Freddie Mac)
- 国内の金利: 11月30日に三菱UFJ銀行が12月の変動金利の基準金利を発表する予定で、来週ではないが住宅ローン金利の見通しの目安になる(三菱UFJ銀行)
- 国内の指標: 不動産経済研究所の新築マンション統計などの公表日は、今回確認できなかった。公表された週に改めて取り上げる
